今年流行新經濟股，小弟組合都是靠新經濟股才有回報，但作為逆向和價值投資者，我想在第一篇先分享我在3,4月時不斷加倉的一個板塊:中國高端商業房地產
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
引言
過往20年，中國經濟迅速發展，中產階級同步擴張，2019年人均GDP達到一萬美元。隨著消費結構升級，高收入人士對奢侈品和文化娛樂等體驗式消費的需求大增，能夠滿足該等線下消費需求的高端購物商場迎來機遇。
縱使2020年的國內外經濟整體呈現下行，但隨著投資和出口業務受壓，市場或更期待消費續成拉動經濟增長的主要動力。
恒隆集團（0010）及其子公司恆隆地產（0101）將明顯地受惠於此趨勢和預期。
消費升級
1. 中產湧現
根據麥肯錫的「2020年中國消費者調查報告」，近年中產階級和富裕人口的數量急劇增加。2018年，49%的中國城市人口來自年可支配收入13.8萬元人民幣或以上的家庭。中產階級增長不僅發生在一線城市；三、四線城市有34%的家庭達到富裕水平。
消費習慣上，中產階級願意支付溢價購買高品質商品及服務來反映自我價值。
很多大型品牌，如華為、NIKE，需開設實體店，為消費者提供產品體驗，並提高品牌形象。其次，中產注重服務體驗消費，如高級餐飲、美容健身。高端購物商場可滿足此等需求。
2. 奢侈品消費
根據麥肯錫的「中國奢侈品報告2019」，2018年中國人在境內外的奢侈品消費額達7,700億元人民幣，佔全球奢侈品消費總額32%，每戶奢侈品消費家庭平均花費近八萬元。2025年中國人的奢侈品消費總額有望增至1.2萬億元人民幣。
透過吸引大量主要奢侈品牌開設旗艦店，高端購物商場可提升和長期鞏固其品牌地位。正如香港中環置地廣場，長久以來均是富裕人士購物的理想選擇。
下列數據進一步證明，中國消費者對奢侈品及其國內門店的需求日益增加，故作為奢侈品門店載體的高端購物商場，具有很大投資價值。
(a) 國內門店需求
2018年前，中國人在境外購買奢侈品的佔比較高，原因是出境旅遊普及化和中國進口稅制造成的明顯價格差異。近年，這趨勢有所改變，主要原因如下：
2018年7月1日，中國下調奢侈品進口關稅。其中，服飾鞋帽等進口關稅平均稅率由15.9%降至7.1%，化妝產品進口關稅平均稅率由8.4%降至2.9%。奢侈品牌相應下調中國門店產品售價。
中國政府積極採取措施，包括加強灰色市場管控和推動跨境電商取代代購等，加速中國奢侈品消費者的回流。
2015年起，人民幣對歐元貶值約15%，對美元貶值約13%。人民幣境外購買力減少，境內外奢侈品價差變相縮減，加快國內奢侈品市場增速。
有見市場擴張，奢侈品牌加強中國佈局，在一、二線城市增設門店。
部分品牌推出迎合中國消費者品味的設計，並加大限量品在中國的配額。由於限量品配額大多預留給VIP客戶，而VIP客戶需在相關城市門店消費足夠金額，故中國客人留在境內門店持續消費的動機增加。
(b) 奢侈品集團數據
根據LVMH集團網站，2017至2019年，其旗下品牌亞洲區銷售額升至161億歐元，年增長約17%。實體店數量升至1,453間，年增長約12%。兩項數據增長均超越歐洲和美洲區。
根據KERING GROUP網站，2019年，亞太地區佔其整體銷售額34%，同比增速20%。同期，歐洲和美洲區分別錄得14%和7％的較低增速。
(c) 線上零售不足
根據「中國奢侈品報告2019」，2018年，線下購買奢侈品的佔比仍高達92%。
奢侈品店的裝修風格高檔，店員提供一對一服務，其消費體驗非線上消費所能比肩。數據顯示，銷售人員的建議和現場試穿最能影響消費者的購買決策。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
下一篇會分析商業模式和項目發展要求...
